日升鑫中国城市房地产保值率排名2025

文：泽平宏观团队日升鑫

导读

当前中国房地产进入后房地产时代，从“普涨时代”转向“结构性分化”，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，大开发时代落幕，楼市价值正在重塑。

过去依赖人口红利（1962-1976年婴儿潮群体）和土地扩张的粗放模式逐渐失效。未来核心城市因人口持续流入、产业创新集聚和政策精准调控，展现出超预期的抗跌韧性，而其他的三四线城市将伴随着人口流出而步入漫长的去库存和出清。

“分化”是后房地产时代主要的特点，那么在本轮周期中，重点城市房产保值率几何？哪里的房子最保值？呈现出哪些规律？

由于新房市场普遍实行限价政策，价格波动幅度较小，市场表现更为平稳，所以我们以各城市二手房月度数据为基础，比较自2017年以来的房价峰值与2025年8月最新房价进而计算保值率。在317个城市中，我们排名并重点分析了36座一二线样本城市的本轮周期房产保值率，以展示各城楼市的相对韧性，此榜单结果有很强的参考价值。（但因数据源的统计方法等原因，具体的保值率数值与真实情况可能存在误差，不宜被绝对化解读为精确的涨跌幅）

榜单概览：截至2025年8月，保值率TOP10城市分别是：乌鲁木齐、上海、北京、成都、杭州、西安、广州、昆明、重庆、南京。这些城市房产保值率水平普遍在80%以上，每座城市都共同构建各具特色的“经济密度-人口质量-城市禀赋-政策效能”四维保值体系。

从排名前列的重点城市看，他们分别有哪些独特的楼市保值范式？

1）乌鲁木齐：基本支撑在于，作为“一带一路”核心节点城市的战略枢纽地位与产业升级动能的深度协同；保值率的核心物理基础源于其科学的土地供应弹性与历史形成的“低泡沫”属性双重保障。

2）上海：核心资产具有终极保值力，体现了全球资本聚集与城市宅地稀缺性的共同作用；不可复制的经济基底与人口结构的“量质双优”，为上海房价提供深层托底。

3）北京：自带首都禀赋，其中枢地位催生“总部”效应，引发中高端需求；高质量人口集聚，学区、医疗、创新等稀缺资源不可替代，配合政策精准调控展现强劲保值能力。

4）成都：政府卓越的顶层设计，以经济政策中心与消费中心为双轮驱动，深度融入成渝双城经济圈建设；冠绝西南的商业能级、“最具幸福感城市”标签，带来人口虹吸与城市的文化溢价。

5）杭州：数字经济、民营经济带来的充沛产业动力是杭州楼市最强劲的引擎；西湖为首的自然与人文资源通过资本化过程带来了杭州房产的稀缺性溢价，形成“景城共生”价值逻辑。

按照达利欧的债务大周期理论和辜朝明的资产负债表衰退理论，日本之所以会落入失去的三十年和低欲望社会，是因为让居民和企业部门独自化解房地产大泡沫破裂以后的债务。

根据日本和美国的经验教训，房地产大泡沫破裂后的出路在于“债务大挪移”。如果由居民和企业部门独自化解债务，将导致债务通缩循环、资产负债表衰退和低欲望社会。由政府和央行扩张资产负债表来减轻居民和企业债务压力，就有望恢复消费和投资的活力。

风险提示：部分城市统计数据缺失。

1 重点城市房地产保值率几何？

1.1 榜单概览：乌鲁木齐、上海、北京居前三

1.2 榜单特点：长三角、珠三角领先，东北落后

2 重点保值城市深度解码

2.1 乌鲁木齐：历史房价稳增“低泡沫”日升鑫，丝路枢纽优化需求

2.2 上海：稀缺属性铸锚点、全球资本固价值

2.3 北京：首都禀赋加持，核心资源自带高保值逻辑

2.4 成都：政策的“西部中心”，人口汇聚“最具幸福感城市”

2.5 杭州：数字经济催生硬核购买力、“景城共生”铸稀缺溢价

3 中长期房地产市场仍有发展空间

4 三招可救地产：组建5万亿住房银行、持续降息、全面放开限购

正文

在经历三年深度调整后，中国房地产市场正经历前所未有的分化重构。

后房地产时代，从“普涨时代”转向“结构性分化”，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，大开发时代落幕，市场大分化，多重因素正在重塑楼市价值坐标。

从“普涨时代”到“区域分化”，中国房地产市场的黄金20年，本质上是人口红利与城市化加速的双重红利释放。1962-1976年出生的2.4亿人口，既是住房刚需的主力军，也是城镇化进程的核心推动力。然而，随着这一群体步入中老年，20-50岁购房主力人口占比从2010年的58%降至2025年的43%，叠加出生率持续走低（2024年新生儿仅788万），人口红利的渐行渐远，就是增速换挡的原因之一。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，随着老龄化、少子化到来，20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点的出现，标志着中国房地产大开发时代的落幕、存量房主导时代的到来。

1 重点城市房地产保值率几何？

1.1 榜单概览：乌鲁木齐、上海、北京居前三

分化是后房地产时代主要的特点，那么在本轮周期中，重点城市房产保值率几何？哪里的房子最保值？呈现出哪些规律？

由于新房市场因普遍实行限价政策，价格波动幅度较小，市场表现更为平稳，所以我们以各地二手房月度数据为基础，比较317个城市自2017年以来的房价峰值，与2025年8月最新房价进而计算保值率，以展示各城楼市的相对韧性并进行排名，此排名揭示的城市梯队与区域格局分化是清晰且值得重视的。但具体到各城市的“保值率值”，因数据源本身或统计方法因素（如“房价行情网”二手房挂牌价在楼市低迷时期明显高于实际成交价、官方统计的网签价格因“避税”等原因低于实际成交价等），具体的保值率数值与真实情况可能存在误差，不宜被绝对化解读为精确的涨跌幅。

2025年8月数据显示，全国城市房价保值率（当前均价/历史峰值）呈现显著梯度分化：乌鲁木齐以90.2%位居榜首，上海、北京紧随其后，而部分三四线城市如鹤岗、廊坊、温州已跌破60%关口。这种分化不仅是市场情绪的折射，更是城市经济韧性、人口吸附力与政策响应效率的综合较量。

在317个城市中，我们排名并重点分析36座一二线样本城市的本轮周期房产保值率。保值率TOP10重点城市分别是：乌鲁木齐、上海、北京、成都、杭州、西安、广州、昆明、重庆、南京。我们发现保值率TOP10的城市，其房产保值率水平在80%以上，且每座城市都共同构建各具特色的“经济密度-人口质量-城市禀赋-政策效能”四维保值体系。以上海为例，其89.4%的保值率源于陆家嘴金融产业集群对高净值人群的吸附力，以及公积金新政释放的300亿级改善需求；而乌鲁木齐的异军突起，则得益于“一带一路”节点城市政策红利下，基建投资12%的高增长对市场预期的强力托举。这种分化格局揭示出在后房地产时代，城市竞争力正在经历从“规模扩张”到“质量深耕”的根本性转变。

1.2 榜单特点：东中西部城市内部分化

从地区差异看，长三角与粤港澳城市群整体保值表现领先，中部及东北表现稍弱。2024年全国36重点城市房价保值率数据显示，东部、中部、西部及东北地区纳入36城样本的城市数量分别为17、6、9、4个，占各地区城市总量的20.0%、7.3%、6.9%、11.1%；从都市圈城市群看，长三角、粤港澳、成渝、长江中游及京津冀城市群分别有6、4、2、2、3个上榜，其中长三角与粤港澳城市群整体保值表现领先，均值普遍超过80%。

从保值率看，西部、东部、中部、东北平均保值率分别为80.3%、78.4%、75.0%、74.7%，西部地区因楼市繁荣期房价增长整体稳健，市场低迷期也因此获得了较高的保值率，东部地区均值受弱市拖累，中、东北地区仍处于调整阶段。具体来看，东部地区呈现“强者恒强、弱者承压”的双重特征，既有上海、北京这类高价值标杆，也有石家庄、天津等表现较弱的市场，区域内部差异为全国最大；西部地区表现最为亮眼，乌鲁木齐、成都、西安、昆明、重庆等核心城市保值率普遍居前，显示出在“一带一路”等国家战略支撑下，西部房地产市场具有较强的韧性与潜力；中部与东北地区除太原、合肥等个别城市外，普遍面临较大压力，郑州、哈尔滨、长春、沈阳等城市保值率偏低，反映出区域经济转型挑战与人口流出对房地产市场的深远影响。

从城市能级看，一线城市保值表现呈现分化：北京和上海稳居前列，保值率均超85%日升鑫，但广州（82%）和深圳（78%）相对较低。尤其深圳在一线城市中排名靠后，与其前期涨幅过大、调控政策严格以及市场调整较深有关。与此同时，强二线城市展现出充足韧性，成都、杭州、西安等城市保值率均超84%，甚至超过部分一线城市，显示出强大的市场基本面和抗风险能力。

从房价历史峰值出现的时间看，城市房价历史峰值越晚出现保值能力越强。峰值出现在2021年及之前的城市，平均保值率为77.3%，而峰值出现在2022–2023年的城市，平均保值率达81.2%，表明市场回调时间越长，房价压力通常越大。尤其石家庄、郑州、济南、太原等2019年及以前见顶的城市，普遍经历超三年以上下行周期，房价调整幅度更深；反之，峰值出现在2022-2023年的城市，如上海、北京、成都、东莞、长沙，其市场热度维持时间更长，保值率相对更高，调整周期开始较晚，抗跌性显著更优。

总结来看，当前中国城市房价保值能力不再单一依赖传统城市等级，而与区域战略地位、产业活力、人口趋势及市场周期位置深度绑定。西部重点城市价值韧性凸显，东部高能级城市核心资产仍占优势，而部分中部、东北城市则仍需应对调整压力。未来市场分化仍将持续，城市基本面对房价的支撑作用愈发关键。

2 重点保值城市深度解码

2.1 乌鲁木齐：历史房价稳增“低泡沫”，丝路枢纽优化需求

乌鲁木齐房产保值率位居重点城市榜首，从宏观经济看，其核心支撑在于作为“一带一路”核心节点城市的战略枢纽地位与产业升级动能的深度协同。依托亚欧大陆腹地的地理优势，乌鲁木齐成为中欧班列西通道的核心枢纽，根据乌鲁木齐海关数据，2023年国际陆港开行21条中欧班列线路，覆盖中亚、欧洲19国26城，跨境贸易额突破2800亿元，其中对哈萨克斯坦机电出口激增52%，直接拉动物流、贸易及配套产业集聚。其中，经开区新增企业中63%为外地投资，催生技术人才定居需求，2024年相关从业者购房需求显著增长。

同时，经济结构从传统能源向高附加值产业跃迁。2024年乌鲁木齐新兴产业产值占比达35%，高新技术园区聚集生物医药企业47家，光伏装备制造产能占全国8%；经开区技术岗平均月薪1.2万元，高于全市均值的30%，形成“高收入-强购买力”闭环；当内地出口承压时，中亚市场贡献乌鲁木齐38%的GDP增量，形成与东部经济周期的“错位抗风险”机制。叠加GDP增速常年高于全国均值（2025年预计6%以上）及“自贸试验区扩容”“中吉乌铁路规划”等政策红利，乌鲁木齐通过“物流通道变现+产业升级造血”将地理战略优势转化为可持续的就业与住房需求，构筑了楼市抗周期的核心支柱。

从人口看，乌鲁木齐房价保值率的核心人口支撑在于其独特的人口虹吸效应与区域协同机制的双重保障。根据新疆统计局数据，2024年全疆人口净增长24.8万人的背景下，乌鲁木齐凭借\"高考加分政策+新兴产业机遇\"成为核心迁入地，青壮年占比高达60%，形成强大购房主力。同时，昌吉市的\"卫星城分流\"效应构成关键缓冲，2017年其新房均价仅3000元/平，约为乌鲁木齐主城区1/3。根据乌鲁木齐城投集团，2024年城际高速免费后日均通勤量达12万人次，昌吉分流主城区约30%基础刚需。这种分流机制使乌鲁木齐主城需求结构更趋优化：一方面，2023年乌鲁木齐新增户籍人口中18岁以下占比41%，推升学区房交易；另一方面，未来科技城30岁以下数字经济从业者占比63%，推动高端住宅去化率超80%。叠加主城区小区的改善需求释放，形成\"昌吉承接基础居住+主城聚焦改善升级\"的梯次消费格局，既避免需求过度集中催生泡沫，又通过持续增量托底市场，使房价稳定性显著优于东部老龄化城市。

乌鲁木齐房价保值率的基础源于其科学的土地供应弹性与历史形成的“低泡沫”属性双重保障。土地供应方面，乌鲁木齐市自然资源局数据显示，2017-2023年住宅用地年均供应500公顷，可建面积相当于主城存量房的1.5倍，从源头避免供需失衡。开发策略上采用\"多中心组团式\"布局精准调控：乌鲁木齐市通过科学编制土地供应计划与“多中心组团式”空间布局，依托“地块落图”实现精准配置和差异化开发。其容积率管理精细灵活，并非简单分区限定，而是结合项目定位（如“好房子”政策）及无偿移交公服设施可不计容等规则综合确定，这种管控在房价异动期尤为关键。历史低泡沫属性则构成了乌鲁木齐楼市的深层韧性：2017年主城区均价仅7000-10000元/平，远低于同期东部省会3万+水平；2017-2023年全市均价年均涨幅3.2%，显著低于居民收入8.5%的年增速，使房价收入比维持在7.8（2023年全国平均13.2）。当2024年全国楼市普跌时，乌鲁木齐因\"无泡沫可挤\"成为避险资金首选，根据我们测算其房价波动率仅为沪深房产的1/3，进一步夯实价格底盘。

2.2 上海：稀缺属性铸锚点、全球资本固价值

上海经济韧性与产业能级构筑核心资产的保值基石。上海在重点城市房地产保值率中高居第二，核心支撑在于其不可复制的经济基底与产业能级。根据国家统计局数据，2024年上海GDP突破5万亿元，成为全国首个跨越该门槛的城市，第三产业占比近80%，金融、科创与高端制造形成的“铁三角”吸引全球高附加值产业集聚。根据上海2024年统计报告，张江科学城聚集半导体企业超2000家，临港新片区生物医药产值年均增长25%。高端产业催生高收入岗位,2023年上海市人社局统计数据表示，上海非私营单位金融业平均年薪44.3万元，为全国均值的2.4倍；科技服务业达28.1万元，为全国均值的1.8倍。这种结构赋予上海“抗周期”能力：直接推动核心区豪宅成交爆发，2024年上海房管局显示上海总价3000万以上新房成交1418套，同比激增300%。

人口结构的“量质双优”为上海房价提供深层托底。2024年上海常住人口规模达2480万，近五年年均人口净流入18.5万人，其中本科以上学历占比43%，显著高于全国均值12%，20-45岁青壮年群体占比66.8%。高质量人口持续转化为住房需求：徐汇区人才服务中心2024年调研显示，人才落户者中82%在三年内完成购房、徐汇滨江板块新上海人购房占比达57%。2024年5月“沪九条”新政实施，该政策明确支持多子女家庭增购住房并降低购房门槛，新政后虹口区中介反馈，新政后半个月内即有多个二孩家庭完成置换，目标多为三房以上户型；静安区部分门店带看量周增幅达250%，其中总价700-900万元、配套成熟的大户型成为关注焦点。

上海楼市整体分化但核心资产具有终极保值力，体现全球资本聚集与城市宅地稀缺性的共同作用。2020-2025年间，上海土地供应呈现“总量收缩、核心稀缺”的鲜明特征，通过结构性调控强化核心区资产保值力。根据上海市规划和自然资源局数据，土地规划建面从2020年的4693万平降至2024年的1576万平，四年降幅超六成，创近十年新低。核心资产的终极保值力首先源于土地稀缺性与资本避险逻辑，2025年上海首场土拍4宗地块159.26亿成交，其中星狮地产、庆隆集团等外资巨头联手抢地，外资参与土拍占比由2024年的不足10%提升至23%。另外，2025年4月，铁狮门收购上海五角场酒店计划改造300套长租公寓，外资投资方向外资从传统商业地产转向长租公寓（REITs）和核心住宅。上海近年内环内新增宅地近乎枯竭，因此旧改成为主渠道，2025年徐汇区旧改供地占比89%，杨浦区达76%，且地块容积率严控2.5以下（如静安苏河湾项目），通过低密开发提升土地价值。核心地块楼板价屡破纪录，如徐汇滨江地块2024年拍出16.36万元/平，虹口区2025年宅地溢价率近40%，从源头锁定核心区高价值性。

2.3 北京：首都禀赋加持，核心资源自带高保值逻辑

北京楼市保值率的核心在于不可复制的经济与产业优势。根据北京市统计局数据，2024年北京GDP增速达5.2%，以中关村科技创新和金融街金融业为双引擎，第三产业占比超80%，形成高附加值产业、高收入岗位与高端住房需求的闭环链条。根据北京市统计局发布的2024年《分行业城镇非私营单位在岗职工平均工资》，北京市2024年月收入超过2万元的多达5个行业，其中金融业平均年薪42万元，达到全国同业水平的2.3倍；信息传输、软件和信息技术服务业年薪34万元，同样显著高于全国均值，直接催生核心区豪宅需求。这种结构赋予北京抗周期能力，2024年全国出口承压时，科技与金融出口逆势增长，贡献超三成GDP增量，支撑核心区房价韧性。根据房天下2025年4月市场监测数据及北京市住建委网签记录，丽泽商务区高端住宅单价长期站稳12万元/平，科技从业者占买家比例居高不下。

学区房在政策调控下仍展现强劲保值能力，核心驱动力在于教育资源的不可替代性。即便多校划片政策导致德胜学区部分房源跌幅达20%，但金融街因叠加金融产业支撑，抗跌性仍居全市首位。根据链家二手房监测数据，2025年一季度西城区金融街顶级学区房均价超15万元/平，对口北师大实验中学等名校的房源溢价达20%；海淀区中关村学区依托人工智能、商业航天等高科技产业集群，吸引高收入人才购房，根据中原地产数据，高端楼盘如海淀南路12号2025年4月单价达14.3万元/平，五年涨幅领跑区域。东城区则通过教育资源均衡化策略降低政策风险，例如青年湖小学100%直升171中学，推动和平里学区老旧小区均价稳定在10-11万元/平。

高质量人口集聚与稀缺资源精准调控。根据北京市统计局数据，2024年北京常住人口达2183.2万人，其中本科以上学历占比超40%，保持全国高等教育资源集聚高地地位。高素质人群持续涌入推升购买力基底，根据北京市人社局《北京人才发展报告2024》，2019-2014年五年间人才引进年均增长15.2%，其中八成的引进人才在三年内完成置业。土地供应端凸显核心区枯竭与远郊控量双重特征，商品住宅用地供应执行\"下限管理\"机制，2019-2023年供应下限稳定在300公顷/年，2024年延续该机制。核心区更新高度依赖存量改造，导致核心区土地成交溢价率攀升，2024年海淀树村地块楼面价达10.23万元/平，创北京土拍新高，2019年海淀永丰地块成交价仅为5.8万元/平，增幅79.8%。

自带首都禀赋，其中枢地位催生总部效应，引发中高端需求。根据国务院公示，全国约70%的国资委监管央企总部（69家）聚集北京，叠加部分驻京机构形成中高端需求持续释放：北京金融街高端公寓单价2024年约15万元/㎡，链家数据显示此类房型2024年成交量同比上涨23%。北京在华北地区的单核地位引发“虹吸效应”，河北、山西等省份高净值人群置业首选北京。2024年北京的外地购房占比达38%，河北、山西、内蒙古购房者合计贡献超七成。且北京重视文化地缘因素，进一步提升空间价值，海淀西北区域因“上风上水”传统认知形成系统性溢价；南锣鼓巷菊儿胡同8平房产挂牌价达198万。这种融合政治赋能、文化旅游与单极虹吸的复杂系统，使北京部分房产成为兼具使用价值、符号价值等的特殊商品。

2.4 成都：政策的“西部中心”，人口汇聚“最具幸福感城市”

成都依托国家西部重要中心城市战略定位，深度融入成渝双城经济圈建设，政府卓越的顶层设计，以经济政策中心与消费中心为双轮驱动房产增值。2024年9月，国务院批复的《成都市国土空间总体规划(2021—2035年)》进一步细化了成都的城市性质，将其定位为“四川省省会，西部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，国际性综合交通枢纽城市”。这一规划体现了国家对成都未来发展的高度重视的升级。区域协调发展方面，成都都市圈位列国家批复的首批都市圈规划，协同发展成渝地区双城经济圈，2025年川渝两地共建重点项目从2020年的31个增至320个。

成都凭借着极高的商业辐射力，商业能级独冠我国西南部，形成了消费型城市独有的不动产增值逻辑。2024年成都春熙路—太古里商圈日均客流量约60万人次，约为北京三里屯的5-6倍，奢侈品门店密度居全国第三，直接带动周边豪宅溢价%。另外，成都交子公园商圈集聚西南超80%外资金融机构，高收入群体驱动的金融城三期住宅去化率100%，印证产商融合对高端居住的深度赋能。这种“商业吸附—产业集聚—居住升级”链条，使成都核心区成为西部唯一能与京沪高端市场对话的板块。

万亿级产业集群构筑房价抗周期硬基石。长期以来，万亿产业俱乐部一直被东部城市所垄断。近十多年，成都作为中西部制造强市的崛起，以的突破性发展改写了此格局。根据工信部先后发布的三批先进制造业优胜者名单，成都共有3大集群跻身其中——成都软件和信息服务集群、成德高端能源装备集群、成渝电子信息先进制造业集群，总量与上海、广州并列，仅次于深圳。2020年，成都电子信息产业率先突破万亿大关，达到10065.7亿元。2023年，产业规模持续增长至1.3万亿元，不仅成为成都和四川省第一个万亿级产业，也打破了中西部地区万亿级产业长期缺位的尴尬。如今，成都聚集了规模以上电子信息企业2000多家，汇聚华为、华虹、京东方等链主企业50余家，培育卫士通、极米科技等本土上市企业30多家。2024年成都市城镇非私营单位年平均工资突破12.5万元，远高于西部地区11.0万元的平均水平。华润锦宸府作为成都金融城三期首个公开销售住宅，2024年开盘首批82套千万级房源开盘当日全部售罄，二次取证房源中签率仅6.02%，同样快速清盘，去化率100%，其购房者中金融高管、企业主占比超80%，主要来自交子商务区的外资机构总部及科技企业。“产业链-高收入-改善需求”传导链的形成，目前全国楼市价格仍处于下行期，2025年7月成都新房价格同比+0.1%，显著跑赢70大中城市新房价格同比-3.4%均值。

凭借“最具幸福感城市”标签及单极省会地位，实现了楼市保值率基于人口质量与文化溢价的双重稳定。成都在四川省内的城市人口首位度极高。四川常住人口规模2011年以来常住人口持续回升，这些回流人口绝大部分来到了成都，2011-2021年间成都常住人口每年保持着超50万的增长幅度。这种高增长支撑着成都向超大城市迈进，使其成为全国第四个常住人口超2000万的城市。目前成都人口规模排名全国第四，仅次于重庆、上海、北京，未来有可能成为新的“人口第三城”。成都“蓉漂计划”年均吸引20万高校毕业生落户，天府新区直管区6年吸纳19.1万青年人才。2024年抖音文旅报告显示，成都位列全国热门旅游目的地前三，带动文旅消费与旅居需求。2024年都江堰青城山民宿市场的高效项目、资源性项目收益显著，年化回报可达15%-20%。麓湖生态城因因公园城市定位、稀缺湖岛资源，链家数据显示2025年别墅挂牌价达7.4万-8.5万元/㎡，资产保值能力突出。

2.5 杭州：数字经济催生硬核购买力、“景城共生”铸稀缺溢价

产业动力是杭州楼市最强劲的引擎，数字经济与民营经济构成的“双螺旋”结构催生了持续的高收入购买力和高质量人口导入。根据全国工商联数据，杭州连续23年蝉联中国民营企业500强上榜数量全国城市首位，2025年有38家企业入围。数字经济核心产业增加值占GDP比重达28.8%，44家独角兽企业（如宇树科技、DeepSeek等）占全省（55家）总量的80%，形成“巨头引领+独角兽裂变”的产业生态。这种产业架构直接转化为人口竞争力与购买力，杭州市统计局数据显示，高新区从业者平均年薪达18.6万元。强劲的购买力在高端楼市得到集中体现，滨江区阿里网易辐射圈内学区房成交价稳居7万+，钱江新城顶级豪宅近三年年均涨幅超8%，这种“产业升级—人口提质—购买力跃迁”的传导链使杭州核心区楼市在2024年全国调整期中跌幅仅1.2%，远优于6.5%的全国均值。

不可复制的自然与人文资源通过资本化过程带来了杭州房产的稀缺性溢价，形成了独特的“景城共生”价值逻辑。西湖作为超级IP显著带动旅游业，其一线湖景住宅溢价显著。从土地市场侧面印证，2025年5月的杭州土拍中西湖区三墩单元地块经过54轮竞价后，由保利竞得，成交楼面价21965元/平方米，溢价率高达51.38%。京杭大运河的文化再生工程同样效果显著，杭州贝壳研究院2025年分析指出，桥西板块十年老盘绿城宸园因运河景观及文化底蕴，其二手房成交溢价较同地段非景观房高25个百分点。新房方面，杭州的新房产品成功将自然美学深度融入城市肌理与住宅设计，如新房项目设计“宋风重檐顶”复兴东方建筑美学、采用青瓷色铝板呼应南宋官窑质感等，普遍获得了省外浙籍买家的审美与价值认同。

政府的精准规划调控与基础设施投入则提供了坚实的市场韧性基石，与会展赛事经济共同催化了高端居住带的形成。根据中指研究院数据，2025年上半年杭州土地出让金达1198.8亿元，位列全国首位，平均溢价率31.8%显著领先京沪，反映出房企对城市价值的深度认可。政府通过精细化土地供应和需求端政策松绑构建抗周期韧性，2024年10月取消限价释放房企定价空间，拱墅区东新板块某项目首开价较原限价跳涨20%。会展赛事经济也对杭州楼市起到了稳定支撑，其中杭州基础设施尤其是亚运遗产的效能释放至关重要，奥体博览城周边3公里范围内，近三年新房价格年均涨幅达8.7%，远超全市平均水平。以亚运村为例，2022年首批房源均价4.7万/㎡，目前二手房挂牌价普遍突破6万，部分江景房源挂牌价超7万/㎡。地铁31号线（原机场快线）的贯通，使萧山科技城到西湖文化广场的通勤时间缩短至25分钟，带动沿线楼盘价格环比上涨0.8%。

3 中长期房地产市场仍有发展空间

2025年4月，国务院总理李强在北京调研时定调“当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力。”充分肯定了房地产行业的市场潜力，以及对我国内需的带动效应。

3月“好房子”首入政府工作报告，“好房子”建设将加速推进。《政府工作报告》提到：优化城市空间结构和土地利用方式、盘活存量用地和商办用房、推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出“好房子”概念。此后，从中央到地方，一系列“好房子”政策出台。

当前，中国城镇化率67%，加上改善型需求，房地产市场还有较大空间。我们连续6年在系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。据我们测算，预计2025-2030年我国住房需求约55亿平，年均9.2亿平/年，其中，刚性需求、改善性需求、更新需求分别为17.0亿、22.2亿、16.1亿平，年均分别为2.8亿、3.7亿、2.7亿平/年。

从结构来看，2025-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。从趋势来看，未来中国住房需求整体呈缓慢下降趋势，其中，刚性需求呈下降趋势，改善性需求保持平稳，更新需求保持小幅缓慢上升。

4 三招可救地产：组建5万亿住房银行、持续降息、全面放开限购

短期看，三招可救地产。

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.5%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，地方收购动力不足，可以从以下四方面进行完善。

利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.5%，建议降至1.5%以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；

期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；

规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；

监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。（参考）

同时，严控增量，商品住宅去化周期超过36个月的应停止新增用地出让。2024年自然资源部规定：各地方商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限，政策需加码。

2）降低利率和税费，包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。

调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台；

3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市可以像广州一样全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购。2025年8月，北京、上海相继对五环外及外环外不再限购购房套数，以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。今年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。